Het afsluiten van een hypotheek voor DGA kan door allerlei oorzaken niet tot het juiste resultaat leiden. Ten eerste is er een kans dat de aanvraag voor de hypotheek wordt afgewezen. Daarnaast is er een kans dat er wel een hypotheek wordt verstrekt, maar voor een bedrag dat te laag is om de beoogde woning te kopen. Het is ook mogelijk dat er wel een hypotheek naar wens wordt verstrekt, maar met als gevolg dat de gezondheid van het
bedrijf in gevaar komt als het economisch een beetje tegen zit. Redenen genoeg dus om zorgvuldigheid te betrachten.
Toetsinkomen
Het lastige bij een hypotheek voor DGA aanvragen is het op de juiste wijze bepalen van het toetsinkomen. Dat wordt normaliter gedaan door het salaris dat uit de bv’s komt bij elkaar op te tellen. Een directeur grootaandeelhouder zorgt er echter vanuit belastingtechnische overwegingen vaak voor, dat hij maar een zeer bescheiden salaris heeft. Naast het salaris kan hij dividend uitkeren aan zichzelf. Maar als dat niet wordt meegerekend voor het toetsinkomen zal een hypotheekverstrekker de conclusie trekken dat het inkomen te laag is om de gewenste hypotheek te verstrekken. De DGA is dan de dupe van een slecht gemotiveerde hypotheekaanvraag.
Alle reserves meetellen
Voor een correcte bepaling van het toetsinkomen moeten naast het salaris ook de andere inkomsten uit het bedrijf worden meegenomen, en ook de winst die nog in het bedrijf zit. Bij de berekening van het toetsinkomen moet een goede motivatie worden gevoegd. In die motivatie is ook aandacht voor wijze waarop de risico’s zijn afgedekt, die het bedrijf loopt door een deel van winst als toetsinkomen mee te laten tellen. Posten die naast het inkomen meetellen zijn het uitgekeerde dividend, het dividend in de bv, en de overwinst die in de bv zit.
Jonge ondernemingen
In het recente verleden werd alleen een hypotheek voor DGA verstrekt als de bv 3 jaar of langer actief was. Tegenwoordig wordt die termijn van 3 jaar nog steeds gehanteerd voor de jaarcijfers en het inkomen dat door de DGA ter beschikking moet worden gesteld. DGA’s van bedrijven die korter actief zijn kunnen wel degelijk een hypotheek aanvragen. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat bedrijven die jonger zijn dan een jaar vrij weinig kans op succes hebben. Bedrijven van 1 – 2 jaar hebben beperkte mogelijkheden op succes. Vanaf 2 jaar zijn er voldoende mogelijkheden om een goede hypotheek aan te vragen.
Veel documentatie vereist
Voor het aanvragen van een hypotheek voor DGA zijn veel meer documenten nodig dan wanneer een zzp’er of een ondernemer een hypotheek aanvraagt. Een DGA moet van de afgelopen 3 jaar zijn salarisstroken uit december laten zien, evenals de aangiften van de inkomstenbelasting van de afgelopen 3 jaren, en de definitieve jaarcijfers van de afgelopen 3 jaren van de bv’s. Bedrijven die pas minder lang actief zijn moeten door de accountant een prognose laten opstellen. Daarnaast is het nodig om documentatie te verstrekken over de wijze waarop wordt omgegaan met managementvergoedingen, dividendbeleid en rekening-courant overeenkomsten.
Tip: FinaForte.nl